מאת: עו"ד דב דוניץ
לפסק הדין בעניין נכסי רמת אביב בע"מ (בפירוק מרצון) נ' עיריית תל-אביב-יפו ואח'
ביהמ"ש המחוזי בתל אביב ביטל השבוע חוזים פסולים בין עיריית תל אביב ליזמית בנייה. מפסק הדין עלה מנהגה הפסול והבלתי-חוקי בעליל של העירייה לחייב קבלנים לשלם מיליוני שקלים עבור בניית מבני ציבור, בתמורה להיענות לבקשותיהם התכנוניות.
חברת נכסי רמת אביב, שכיום נמצאת בפירוק, ביקשה לבנות בניין עם 400 יחידות דיור באזור רמת אביב. מאחר שהתב"ע על האזור אפשרה רק 332 יחידות, היא ביקשה מעיריית תל אביב לשנותה.
העירייה הסכימה לשינוי בתנאי שהחברה תבנה מבני ציבור בעלות של כ-9.5 מיליון דולר בשכונות שונות בצפון תל אביב. החברה נכנעה לדרישה וחתמה על הסכם עם העירייה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
בינואר 2008 הוחלט לתקן את ההסכם כך שבמקום שהקבלנית תבנה בעצמה את מבני הציבור, היא רק תעביר את הכסף לעירייה. בהסכם היא התחייבה לשלם על מבני ציבור נוספים בשכונת אזורי חן ובמתחם דיזנגוף שבמרכז תל אביב.
לטענת החברה, ביוני 2011 ניתן פסק דין בבית המשפט העליון, אשר הבהיר לה שחיוב זה אינו חוקי, שכן העירייה אינה מוסמכת לכפות עליה לשלם היטל לבניית מבני ציבור. משכך, היא דרשה מהעירייה להשיב לה את ששילמה - כ-36 מיליון שקל.
העירייה דחתה את הדרישה והחברה פנתה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה לביטול ההסכמים.
העירייה טענה, בין היתר, שדרישתה הייתה לגיטמית, שכן לא הטילה על המבקשת תשלום חובה, אלא ביקשה שתפנים את עלויות הפרויקט כולו, לנוכח החובה לספק לדיירים מבני חינוך ותרבות.
העירייה הוסיפה, כי אמנם חלק מהמבנים לא נמצאים באזור הפרויקט מאחר שלא הייתה אפשרות להקימם שם, אך אין מניעה שיענו על צורכי דיירי הפרויקט.
התקשרות פסולה
השופטת (בדימוס) ד"ר דרורה פלפל קבעה כי הטענה בדבר "הפנמת עלויות הפרויקט" תמוהה ולא משכנעת, שכן לא ברור כיצד אולם בתל ברוך וכיתות בדיזנגוף יכולים לשרת את תושבי סביוני רמת אביב.
השופטת קבעה כי העירייה אינה מוסמכת להתנות שינוי תב"ע בבנייה או בתשלום היטלים עבור מבני ציבור ולכן היא פעלה בניגוד לעקרון חוקיות המנהל. כבר נפסק, קבעה השופטת, כי "התקשרות חוזית בין רשות מקומית לבין יזמי בניה, המשיתה עליהם התחייבויות שאינן מעוגנות בחוק, היא התקשרות פסולה".
משכך ההסכמים פסולים, לא חוקיים ודינם להתבטל. עם זאת, מאחר שבפועל זכויות הבנייה הוגדלו, מבני הציבור בנויים והחברה שילמה חלק ניכר מהכספים, לא ניתן להשיב את הגלגל לאחור והמצב יישאר כמות שהוא.
עוד נפסק שהחברה לא תשלם לעירייה את הכספים הנותרים (כ-16 מיליון שקל) אך עם זאת, מאחר שחתמה על ההסכמים הלא חוקיים מתוך כוונה לקדם את האינטרסים הכלכליים שלה - היא לא תקבל החזר על מה שכבר שילמה.
"צדדים אינם יכולים להסכים ליצור חוזה לא חוקי; החוק אינו מאפשר זאת, ובתי-המשפט אינם מאשרים זאת", העירה השופטת וחייבה את העירייה והוועדה המקומית בהוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין של 75 אלף שקל, לא לפני שציינה כי העירייה פועלת בדרך לא חוקית זו מזה שנים.
עקרון שלטון החוק מיושם בקפידה בנושאי תכנון ובנייה ושולל לחלוטין את האפשרות שהרשות תתנה או תחייב יזם בהיטל או אגרה שאין להם כל בסיס בחוק. לכן, על כל יזם או מבקש היתר או שינוי בתב"ע לבדוק בקפידה האם התנאי שמעלה הרשות מבוסס בדין. בהיעדר ביסוס - אין לרשות סמכות להטיל עליו כל היטל או אגרה.
לפסק הדין בעניין נכסי רמת אביב בע"מ (בפירוק מרצון) נ' עיריית תל-אביב-יפו ואח'
* עו"ד דב דוניץ עוסק בדיני מקרקעין ובמשפט אזרחי-מסחרי.
**הכותב לא ייצג בתיק.
***המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
למדור: דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין